Apartment in Spanien kaufen als Schweizer
Die Schweiz ist Nicht-EU — trotzdem kaufst du an der Costa Blanca fast wie ein EU-Bürger. Was wirklich anders ist (und was einfacher), Schritt für Schritt und ehrlich.
Nicht-EU — aber régimen comunitario
Als Schweizer bist du rechtlich Drittstaatsangehöriger, wirst in Spanien aber über das Freizügigkeitsabkommen Schweiz–EU dem régimen comunitario zugeordnet — für NIE-Nummer und Aufenthalt also praktisch wie ein EU-Bürger behandelt. Es gibt keine 90/180-Tage-Grenze wie für echte Drittstaatler; ab drei Monaten Aufenthalt meldest du dich mit dem certificado de registro an. Deine Identität weist du beim NIE-Antrag mit gültigem Reisepass oder Schweizer Identitätskarte nach. Der spürbare Unterschied zu Deutschen und Österreichern liegt nicht beim Kauf selbst, sondern bei zwei Themen: der laufenden Steuer und der Finanzierung.
EU-Bürger oder Schweizer — wo ist der Unterschied?
So läuft der Kauf — Schritt für Schritt
Der Ablauf ist für dich derselbe wie für jeden ausländischen Käufer: Du beantragst die NIE-Nummer (Formular EX-15) in Spanien, beim spanischen Generalkonsulat oder per Vollmacht durch deinen Anwalt vor Ort. Der Kauf wird beim spanischen Notar beurkundet (Escritura) und ins Grundbuch (Registro) eingetragen. Beim Neubau ist deine Anzahlung über eine Bankbürgschaft abgesichert (Ley 38/1999). Rechne mit rund 13–14 % Nebenkosten zusätzlich zum Kaufpreis: 10 % IVA, 1,4 % Stempelsteuer (AJD, Comunitat Valenciana, seit 01.06.2026) sowie Notar, Anwalt und Grundbuch. Kaufst du aus der Ferne, erteilst du eine notarielle Vollmacht mit Apostille der kantonalen Staatskanzlei und beglaubigter Übersetzung — oder du unterschreibst direkt beim spanischen Konsulat, dann ohne Apostille.
Was für Schweizer anders ist: die Nicht-EU-Steuer
Nutzt du das Apartment selbst, versteuerst du in Spanien einen fiktiven Nutzungswert (1,1 % des Katasterwerts, sonst 2 %) — als Nicht-EU-Bürger mit 24 % statt 19 % (bei 150.000 € Katasterwert rund 396 € im Jahr — für reine Eigennutzung überschaubar). Vermietest du, fallen 24 % auf die Bruttomiete an, ohne den Kostenabzug, der EU-Bürgern offensteht; erklärt wird jährlich per Modelo 210. Beim Verkauf dagegen giltst du wie alle Nichtresidenten: 19 % auf den Gewinn, wobei der Käufer 3 % als Vorauszahlung einbehält (Modelo 211) und du selbst über Modelo 210 abrechnest — dazu die kommunale Plusvalía. Ein Nachteil bleibt: Die Steuerbefreiung bei Reinvestition in eine neue Hauptwohnung gilt nur für EU/EWR-Ansässige, nicht für Schweizer. Doppelt zahlst du nicht: Das Doppelbesteuerungsabkommen Schweiz–Spanien stellt die spanischen Einkünfte in der Schweiz frei (kantonale Steuererklärung, Progressionsvorbehalt). Die spanische Vermögensteuer greift bei einem Apartment um die typische Neubaugröße praktisch nicht — als Nicht-Resident zählt nur spanisches Vermögen mit 700.000 € Freibetrag.
Finanzierung — dein Vorteil als Schweizer
Die meisten Schweizer kaufen aus Eigenmitteln — und das ist beim Neubau ein Vorteil: schuldenfrei, keine Zinskosten, und als Barzahler hast du beim Bauträger eine starke Position. Der starke Franken wirkt dabei wie ein Kaufkraft-Bonus auf den Euro-Preis. Der Geldtransfer ist unkompliziert, weil die Schweiz im SEPA-Raum liegt — kein teurer Auslandstransfer; die Kaufpreiszahlung läuft meist per bankbestätigtem Scheck beim Notar. Zur Bank-Realität ehrlich: Schweizer Banken finanzieren spanische Ferienimmobilien praktisch nicht (kein Grundpfand im Ausland verwertbar), und eine spanische Nicht-Residenten-Hypothek beleiht Nicht-EU-Käufer meist niedriger als EU-Bürger — du planst also mehr Eigenkapital ein. Ein Punkt zur Vorsorge: Weil Spanien im EU/EFTA-Raum liegt, kannst du dein Pensionskassenguthaben bei einem Umzug nicht vollständig bar beziehen — der obligatorische Teil bleibt auf einem Freizügigkeitskonto, nur der überobligatorische ist auszahlbar.
Hund, Krankenversicherung, Ankommen
Dein Hund reist mit dem Schweizer Heimtierausweis (EU-anerkannt), Mikrochip und gültiger Tollwutimpfung — ein Titertest ist nicht nötig. Bei kurzen Aufenthalten bist du über die Grundversicherung (KVG/EHIC) für Notfälle gedeckt; verlegst du als AHV-Rentner den Wohnsitz nach Spanien, öffnet dir das S1-Formular deines Schweizer Krankenversicherers (Koordination über die Gemeinsame Einrichtung KVG) den Zugang zum spanischen Gesundheitssystem, und du bekommst in der Region Alicante die Gesundheitskarte SIP. Deutschsprachige Ärzte sind an der Costa Blanca Süd gut vertreten.
Als Schweizer kaufen — kurz beantwortet
Kann ich als Schweizer überhaupt in Spanien kaufen?
Ja, ohne Einschränkung. Über das Freizügigkeitsabkommen wirst du dem régimen comunitario zugeordnet und beim Kauf wie ein EU-Bürger behandelt. Du brauchst eine NIE-Nummer und weist deine Identität mit Reisepass oder Schweizer Identitätskarte nach.
Zahle ich als Schweizer mehr Steuern?
Beim Halten und Vermieten ja: 24 % statt 19 %, bei Vermietung ohne Kostenabzug. Beim Kauf (Nebenkosten) und beim Verkauf (19 % Gewinn) bist du gleichgestellt. Das Doppelbesteuerungsabkommen verhindert, dass du doppelt zahlst.
Bekomme ich eine Hypothek aus der Schweiz?
In der Regel nicht — Schweizer Banken finanzieren spanische Ferienimmobilien kaum. Möglich ist eine spanische Nicht-Residenten-Hypothek, für Nicht-EU-Käufer aber mit niedrigerem Beleihungssatz. Die meisten Schweizer kaufen aus Eigenmitteln.
Wie bringe ich das Geld nach Spanien?
Die Schweiz gehört zum SEPA-Raum, die Euro-Überweisung läuft wie eine normale SEPA-Zahlung. Die Kaufpreiszahlung erfolgt beim Notar meist per bankbestätigtem Scheck. Den CHF/EUR-Kurs beim Transfer im Blick behalten.
Darf ich meinen Hund mitnehmen?
Ja. Es gilt der Schweizer Heimtierausweis (EU-anerkannt), Mikrochip und gültige Tollwutimpfung. Einen Titertest brauchst du für die Einreise nach Spanien nicht.
Deine Fragen als Schweizer Käufer?
Sag mir, wo du stehst — ich erkläre dir den Nicht-EU-Weg ehrlich und zeige die aktuellen Einheiten und Preise.
