Immobilienkauf in Spanien: der komplette Ablauf
Von der NIE-Nummer bis zur laufenden Steuer: der komplette Kaufweg an der Costa Blanca, ehrlich und aus Käufersicht — mit echten Zahlen, Fristen und den Fallstricken, die in Deutschland niemand erwähnt.
Kaufen & Recht — der Überblick
Ein Apartment in Spanien zu kaufen läuft nach anderen Regeln als daheim: Der Notar prüft die Immobilie nicht, deine Anzahlungen sichert ein eigenes Gesetz ab, und beim Neubau kommen rund 12–14 % Steuern und Nebenkosten obendrauf. Hier bekommst du den kompletten Kaufweg an der Costa Blanca in der richtigen Reihenfolge — jeden Schritt mit den echten Zahlen, Fristen und Absicherungen, damit du in keinen Termin unvorbereitet gehst.
NIE-Nummer beantragen
Die NIE (Número de Identidad de Extranjero) ist deine spanische Steuer- und Identifikationsnummer — ohne sie kannst du weder kaufen noch beim Notar unterschreiben, wofür die NIE-Nummer zwingend vorliegen muss, ein Konto führen oder Verträge abschließen. Du beantragst sie über das spanische Konsulat in deinem Land oder vor Ort bei der Policía Nacional mit Reisepass und Antrag EX-15 (Gebühr rund 10–12 €); an der Costa Blanca liegen Behördentermine oft 4–8 Wochen im Rückstau, also kümmer dich früh — oder lass sie deinen Anwalt per Vollmacht beantragen.
Zum vollständigen RatgeberEigenen, unabhängigen Anwalt nehmen
Anders als in Deutschland prüft der spanische Notar nichts: Er beurkundet nur und vertritt deine Interessen nicht — Lastenfreiheit, offene Schulden, Hypotheken und Baulizenzen kontrolliert er nicht. Dafür brauchst du einen eigenen abogado (rund 1 % des Kaufpreises, meist 1.000–2.000 € plus IVA), niemals den Anwalt des Maklers oder Bauträgers; er zieht vor jeder Zahlung die nota simple (~9 €), gleicht die Quadratmeter mit dem Kataster ab und deckt Schwarzbauten auf. Per enger Spezialvollmacht (poder especial) wickelt dein Anwalt den kompletten Immobilienkauf aus der Ferne ab, auf Wunsch inklusive NIE und Bankkonto.
Zum vollständigen RatgeberDas richtige Apartment prüfen und reservieren
Beim Neubau sicherst du dir früh Lage und Grundriss zur niedrigsten Preisbasis — eine Reservierung nimmt die Einheit gegen eine kleine Gebühr vom Markt. Entscheide dabei nach Substanz, nicht nach dem niedrigsten Preis: nutzbarer Grundriss statt Quadratmeter-Bluff (sinnvolle Breite statt Schlauch), Tiefgarage und Lagerraum, saubere Bauqualität bei Fliesen, Türen und Schallschutz.
Zum vollständigen RatgeberPrivatvertrag (arras) mit Bankbürgschaft (aval)
Der private Kaufvertrag ist der contrato de arras, meist mit 10 % Anzahlung; in der Form arras penitenciales muss der Verkäufer bei Absprung das Doppelte zahlen (Art. 1454 Código Civil). Beim Off-Plan-Neubau zahlst du danach in Raten nach Baufortschritt (üblich 30–40 %) — und jede dieser Anzahlungen muss per Bankbürgschaft (aval bancario) oder Kautionsversicherung abgesichert sein (Disposición Adicional Primera der Ley 38/1999 LOE, Fassung Ley 20/2015), gedeckt ist der volle Betrag inklusive 10 % IVA plus gesetzlicher Zins. Überweise nur auf das ausgewiesene Sonderkonto (cuenta especial) und niemals einen Cent, bevor du das individuelle Aval-Zertifikat auf deinen Namen in der Hand hältst.
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Steuern beim Neubau: 10 % IVA + 1,4 % AJD
Beim Kauf direkt vom Bauträger fallen 10 % IVA (Mehrwertsteuer) plus 1,4 % AJD (Stempelsteuer, Comunidad Valenciana, seit 01.06.2026 von 1,5 % gesenkt) an — das gilt nur für den Neubau, bei einer Bestandswohnung wäre es stattdessen 9 % ITP. Mit Notar (~0,3–0,5 %), Grundbuch (~0,2–0,4 %) und deinem Anwalt (~1 %) landest du bei rund 12–14 % Kaufnebenkosten obendrauf: bei einer Wohnung für 300.000 € also grob 36.000–40.000 €, die nicht im Preis stehen. Achtung — Bemessungsgrundlage ist der höhere Wert aus Kaufpreis und amtlichem valor de referencia.
Zum vollständigen RatgeberNotartermin: die Escritura
Beim Notar wird der Kauf beurkundet (escritura pública) und der Kaufpreis fließt — klassisch per Bankscheck (cheque bancario), Zug um Zug gegen Eigentumsübergang und Schlüssel, sodass Geld und Wohnung gleichzeitig den Besitzer wechseln. Der Notar (rund 0,3–0,5 %, ca. 600–1.000 €) ist neutral und ersetzt keine eigene Beratung; kaufst du aus der Ferne, unterschreibt dein Bevollmächtigter für dich.
Zum vollständigen RatgeberEintrag ins Grundbuch (Registro)
Zum Abschluss wird dein Kauf ins Grundbuch (Registro de la Propiedad) eingetragen — Gebühr rund 0,1–0,3 % bzw. etwa 400–1.000 € — und Strom, Wasser und Versorger laufen auf deinen Namen um. Beim Neubau gehört davor die Abnahme mit ehrlicher Prüfung der Bauqualität; erst mit Beurkundung und Eintragung ist das Apartment wirklich deins.
Zum vollständigen RatgeberLaufende Nicht-Residenten-Steuer (Modelo 210)
Sobald du als Nicht-Resident im Grundbuch stehst, zahlst du jährlich die Nicht-Residenten-Steuer IRNR über das Modelo 210 — auch ohne Vermietung, auf einen fiktiven Nutzungswert von 1,1 % des Katasterwerts (aus deinem IBI-Bescheid; sonst 2 %), darauf 19 % für EU/EWR-Bürger aus Deutschland und Österreich, 24 % für die Schweiz. Bei 150.000 € Katasterwert sind das rund 313 € im Jahr, fällig bis 31. Dezember des Folgejahres — und niemand erinnert dich daran, anders als bei der Grundsteuer IBI, die dir das Rathaus automatisch schickt.
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Wer baut? — Der Bauträger
Hinter dem Projekt Thiar Village in Pilar de la Horadada steht die Innova Villas World SL, ein familiengeführter Bauträger mit Sitz in Orihuela an der südlichen Costa Blanca. Ehrlich gesagt: Das ist ein junges Unternehmen (gegründet 2022), das aktuell mehrere Neubau-Anlagen parallel realisiert — „jahrzehntelange Erfahrung" versprechen wir dir hier bewusst nicht. Was für dich wirklich zählt, ist nicht das Firmenalter, sondern deine Absicherung: In Spanien muss jeder Bauträger deine Anzahlungen ab Baugenehmigung per Bankbürgschaft (aval) oder Kautionsversicherung garantieren, auf einem getrennten Sonderkonto (Ley 38/1999). Kommt der Bau nicht zustande oder verzögert er sich über den vereinbarten Termin, bekommst du dein Geld zurück — den vollen Betrag plus gesetzliche Zinsen. Das ist kein Versprechen der Firma, sondern dein gesetzliches Recht.
- Innova Villas World SL, Sitz Orihuela (Costa Blanca Süd), gegründet 2022
- Baut aktuell mehrere Neubau-Anlagen: Thiar Village (Pilar), Innova Sun, Innova Beach
- Schlüsselfertige Neubauten: Bungalows mit Garten/Solarium, Villen mit Pool, 2–4 Schlafzimmer
- Deine Anzahlung: gesetzlich per Bankbürgschaft + getrenntem Sonderkonto abgesichert (Ley 38/1999)
Häufige Fragen
Mit wie viel Kaufnebenkosten muss ich zusätzlich zum Kaufpreis rechnen?
Rechne beim Neubau mit rund 12–14 % obendrauf: 10 % IVA (Mehrwertsteuer), dazu die Stempelsteuer AJD (Comunidad Valenciana seit 01.06.2026 1,4 % statt 1,5 %), Notar (0,3–0,5 %), Grundbuch (0,2–0,4 %) und deinen eigenen Anwalt (~1 %). Bei einer Bestandswohnung fällt statt IVA und AJD nur die ITP an, seit 01.06.2026 auf 9 % gesenkt — unterm Strich etwas günstiger.
Was ist die NIE-Nummer und wie bekomme ich sie?
Die NIE (Número de Identidad de Extranjero) ist deine spanische Steuernummer — ohne sie kaufst du keine Immobilie, führst kein Konto und unterschreibst keinen Vertrag. Du beantragst sie mit Reisepass und Formular EX-15 beim spanischen Konsulat, vor Ort bei der Policía Nacional oder aus der Ferne per Vollmacht durch deinen Anwalt. Die Gebühr liegt 2026 bei rund 10–12 €.
Brauche ich einen eigenen Anwalt oder reicht der Notar wie in Deutschland?
Einen eigenen Anwalt brauchst du praktisch zwingend. Der spanische Notar ist nur unparteiischer Beurkunder — er prüft weder Lastenfreiheit noch offene Schulden und vertritt deine Interessen nicht, anders als in Deutschland. Deinen eigenen, vom Verkäufer unabhängigen abogado brauchst du für genau diese Prüfung: Nota simple, Hypotheken, Baugenehmigungen. Kosten rund 1 % des Kaufpreises, meist 1.000–2.000 €. Pflicht ist er nicht, aber das wichtigste Geld beim Fernkauf.
Wie ist meine Anzahlung beim Neubau in der Bauphase abgesichert?
Kaufst du off-plan (in der Bauphase), muss der Bauträger jede Anzahlung per Bankbürgschaft (aval bancario) oder Kautionsversicherung absichern — vorgeschrieben in der Ley 38/1999 (LOE). Geht er insolvent oder wird nicht fertig, holst du dein Geld direkt von Bank oder Versicherer zurück, den vollen Betrag inklusive IVA plus gesetzliche Zinsen. Wichtig: Zahle keinen Cent, bevor du die individuelle Bürgschaft auf deinen Namen in der Hand hast.
Muss ich als Nicht-Resident jedes Jahr Steuer zahlen, obwohl ich nicht vermiete?
Ja. Als Eigentümer ohne Wohnsitz in Spanien zahlst du jährlich die Nicht-Residenten-Steuer über das Modelo 210 — auch wenn du gar nicht vermietest. Bemessungsgrundlage sind 1,1 % des Katasterwerts (steht auf dem IBI-Bescheid), darauf 19 % für EU-Bürger aus Deutschland und Österreich, 24 % für Schweizer. Beispiel: 150.000 € Katasterwert ergeben rund 314 € im Jahr. Frist: bis 31. Dezember des Folgejahres, du deklarierst selbst.
Sieh dir dein Apartment selbst an
Wir haben in Pilar de la Horadada selbst gekauft und gehen jeden dieser Schritte mit dir durch. Vereinbare eine persönliche Besichtigung vor Ort oder ein unverbindliches Beratungsgespräch — dann kennst du den Weg, bevor du ihn gehst, und stehst in keinem Termin unvorbereitet da.
