Was ein Apartment in Spanien wirklich kostet

Ja, 10–13 % obendrauf ist realistisch, wobei der Kauf einer Bestandsimmobilie seit dem 01.06.2026 etwas günstiger geworden ist: Die Comunidad Valenciana hat die Grunderwerbsteuer ITP von vorher 10 % auf jetzt 9 % gesenkt (über 1 Mio. € Kaufpreis: 11 %), dazu kommen rund 1–1,5 % für Notar, Grundbuch und deinen eigenen Anwalt – macht für Bestand grob 10–11 %. Beim Neubau zahlst du statt ITP 10 % IVA (Mehrwertsteuer) plus die zeitgleich von 1,5 % auf 1,4 % gesenkte Stempelsteuer AJD, in Summe also eher 12–13 %. Kalkuliere ehrlich mit dem oberen Rand: Bemessungsgrundlage ist bei Bestand der amtliche „valor de referencia“, der auch über deinem Kaufpreis liegen kann, und die Maklerprovision zahlt in Spanien üblicherweise der Verkäufer – ist aber in den Preis eingerechnet.

Beim Neubau (Kauf direkt vom Bauträger) zahlst du 10 % IVA (Mehrwertsteuer) plus die Beurkundungssteuer AJD – die liegt in der Comunidad Valenciana seit dem 01.06.2026 bei 1,4 % (vorher 1,5 %), zusammen also rund 11,4 %. Beim Bestandskauf (Wiederverkauf/gebraucht) fällt statt IVA und AJD nur die Grunderwerbsteuer ITP an, die zum selben Stichtag von 10 % auf 9 % gesenkt wurde (bei Kaufpreis über 1 Mio. € bleiben es 11 %) – ein AJD kommt hier nicht zusätzlich dazu. Unterm Strich ist die Bestandsimmobilie steuerlich klar günstiger: 9 % gegen 11,4 %, also gut 2,4 Prozentpunkte weniger, was bei 300.000 € schon rund 7.000 € Unterschied macht. Achtung bei der Bemessungsgrundlage: die ITP wird auf den höheren Wert aus Kaufpreis und amtlichem valor de referencia berechnet, die IVA dagegen nur auf den tatsächlichen Kaufpreis.

Ja, das stimmt: Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie (Bestand) in der Comunidad Valenciana zahlst du seit dem 01.06.2026 nur noch 9 % ITP statt vorher 10 % – gesenkt durch die Ley 5/2025 (Region Costa Blanca inklusive). Für den Teil über 1 Mio. € bleibt es bei 11 %; zeitgleich fiel auch die AJD (Beurkundungssteuer) von 1,5 % auf 1,4 %. Entscheidend ist das Datum der notariellen Beurkundung (escritura) – nicht die Reservierung oder der Vorvertrag; wird also erst ab dem 01.06.2026 unterschrieben, gilt der günstigere Satz. Wichtig: Das betrifft nur Bestandsimmobilien – Neubau läuft weiter über 10 % IVA plus 1,4 % AJD, nicht über die ITP.

Ja. Kaufst du in der Comunidad Valenciana (Costa Blanca) eine Bestandsimmobilie mit einem Wert über 1.000.000 €, zahlst du 11 Prozent Grunderwerbsteuer (ITP) statt der regulären 9 Prozent. Wichtig zur Einordnung: Der 11-Prozent-Satz ist nicht neu, er gilt für Millionen-Immobilien schon seit dem 1. Januar 2023. Die Reform vom 1. Juni 2026 (Ley 5/2025) hat nur den allgemeinen Satz von 10 auf 9 Prozent gesenkt (für Objekte unter 1 Mio.) – der 11-Prozent-Tarif darüber blieb unangetastet. Achtung beim Schwellenwert: Bemessungsgrundlage ist der amtliche „valor de referencia“, nicht dein Kaufpreis – liegt dieser Referenzwert über einer Million, greifen die 11 Prozent, selbst wenn du effektiv weniger bezahlst.

Weil seit dem 1. Januar 2022 gesetzlich der amtliche „valor de referencia“ des Katasters die Mindest-Bemessungsgrundlage für ITP (Bestand) und AJD (Neubau) ist – versteuert wird immer der höhere der beiden Werte, also Referenzwert oder Kaufpreis. Vorher galt schlicht dein beurkundeter Kaufpreis, und das Finanzamt musste dir eine zu niedrige Bewertung erst per Einzelprüfung („comprobación de valores“) nachweisen; heute ist die Beweislast umgedreht: Liegt der Referenzwert über deinem Kaufpreis, zahlst du erst mal Steuer auf den höheren Referenzwert (an der Costa Blanca ITP 9 % bzw. AJD 1,4 % seit 01.06.2026). Wehren kannst du dich, aber nur nachträglich und mit Aufwand – entweder du zahlst nach Referenzwert und beantragst danach Berichtigung plus Rückerstattung („rectificación de autoliquidación“), oder du deklarierst gleich deinen echten Kaufpreis und legst gegen den folgenden Nachforderungsbescheid Einspruch ein. In beiden Fällen musst du selbst beweisen, dass der Referenzwert zu hoch ist – realistisch nur mit einem unabhängigen Sachverständigen-Gutachten (tasación); prüf den Wert deshalb am besten vorab kostenlos auf sedecatastro.gob.es, bevor du unterschreibst.

In Spanien zahlt formal der Verkäufer die Maklerprovision, denn er beauftragt den Makler – anders als in Deutschland, wo oft geteilt wird. Die Provision liegt an der Costa Blanca meist bei 3–6 % des Kaufpreises plus 21 % IVA und wird beim Notartermin direkt vom Verkaufserlös abgezogen. Für dich als Käufer heißt das: Du überweist keine separate Provision, aber sie steckt fast immer schon im geforderten Kaufpreis drin – der Verkäufer kalkuliert sie mit ein, du zahlst sie also indirekt mit. Nur wenn du einen eigenen Käufermakler (buyer's agent) beauftragst, kommt dessen Honorar zusätzlich auf dich zu.

Wichtig zu verstehen: Der spanische Notar (notario) ist nur unparteiischer Beurkunder – er prüft weder die Lastenfreiheit noch offene Schulden der Immobilie und vertritt deine Interessen nicht, anders als der deutsche Notar. Deshalb ist ein eigener, unabhängiger Anwalt (abogado, rund 1 % des Kaufpreises) für Nicht-Residenten praktisch unverzichtbar, auch wenn er gesetzlich nicht Pflicht ist – er macht genau die Prüfung, die der Notar in Spanien eben nicht übernimmt. Bei 300.000 € sind das also rund 3.000 €; ehrlicherweise arbeiten viele Kanzleien aber mit einem Mindesthonorar ab etwa 1.000 €, sodass der Prozentsatz bei günstigen Objekten faktisch höher liegt. Der Notar selbst kostet grob 0,3–0,5 % (Gebührenordnung „arancel notarial“, nicht verhandelbar, oft 600–1.000 €), die Grundbucheintragung (Registro de la Propiedad) noch einmal etwa 0,1–0,3 % bzw. rund 400–1.000 €. Faustregel Costa Blanca: für Notar, Grundbuch und Anwalt zusammen etwa 2–2,5 % einplanen – der Anwalt ist hier das mit Abstand am ehesten lohnende 1 %.

Als Nicht-Resident finanziert dir eine spanische Bank in der Regel nur 60–70 % des Kaufpreises (bzw. des niedrigeren Schätzwerts) — du brauchst also 30–40 % Eigenkapital, und weil die Bank die Kaufnebenkosten von rund 12–14 % nicht mitfinanziert, musst du realistisch 40–50 % des Kaufpreises flüssig haben. An zusätzlichen Finanzierungskosten trägst du seit der Reform der spanischen Hypothekengesetzgebung (Steuer AJD auf die Hypothek ab November 2018, übrige Kosten ab Juni 2019) nur noch die Bewertung/tasación (ca. 300–600 €) sowie eine oft verhandelbare Bereitstellungsgebühr (comisión de apertura, meist 0–1 % der Darlehenssumme); dazu kommen praktisch immer an die Bank gekoppelte Versicherungen (Wohngebäude, teils Leben). Vorher zahlte der Käufer die komplette Hypothekensteuer AJD, Notar, Grundbuch und Gestoría selbst — heute übernimmt die Bank all das per Gesetz, sodass die Finanzierung selbst deutlich günstiger geworden ist. Wichtig: Die AJD auf die Hypothek (Bank-Sache) ist nicht die AJD auf den Kauf — die zahlst du beim Neubau weiterhin selbst (Comunidad Valenciana 1,4 % seit 01.06.2026, vorher 1,5 %).

Auf drei Posten musst du dich als Eigentümer an der Costa Blanca jährlich einstellen – unabhängig davon, ob du Resident bist oder nicht. Die Grundsteuer IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) berechnet die Gemeinde als 0,4 bis 1,1 % des Katasterwerts (valor catastral, meist deutlich unter dem Kaufpreis); für eine normale Wohnung landest du damit real bei rund 200 bis 800 € im Jahr. Dazu kommt die Comunidad, also die monatlichen Hausgeldbeiträge deiner Wohnanlage für Pool, Garten, Aufzug und Gemeinschaftsflächen – je nach Ausstattung etwa 50 bis 300 € pro Monat (600 bis 3.600 €/Jahr). Der dritte Posten, die Müllgebühr (tasa de basura), lag früher oft nur bei 50 bis 100 € und war teils in anderen Abgaben versteckt; durch das spanische Abfallgesetz Ley 7/2022 muss aber seit April 2025 jede Gemeinde eine eigene, kostendeckende Müllgebühr erheben, die je Bescheid mindestens um 50 % gestiegen ist (Beispiel Rojales: von 50,93 € auf 82,34 €), sodass du hier jetzt meist mit rund 80 bis 200 € pro Jahr rechnen musst.

Ja. Sobald du als Nicht-Resident im Grundbuch stehst, kassiert Spanien jedes Jahr die Nicht-Residentensteuer (IRNR) auf ein fiktives Eigennutzungs-Einkommen (renta imputada) – komplett unabhängig davon, ob du vermietest oder die Wohnung nur selbst nutzt oder leer stehen lässt. Bemessungsgrundlage sind 1,1 % des Katasterwerts (valor catastral, steht auf deinem IBI-Bescheid), falls dieser in den letzten zehn Jahren aktualisiert wurde, sonst 2 %. Darauf zahlst du als Deutscher oder Österreicher (EU) 19 %, als Schweizer (Nicht-EU/EWR) dagegen 24 %. Konkret: Katasterwert 150.000 € × 1,1 % = 1.650 € fiktives Einkommen × 19 % = 313,50 € pro Jahr – das Modelo 210 dafür musst du bis zum 31. Dezember des Folgejahres selbst einreichen, von allein erinnert dich das Finanzamt nicht.

Rechne mit rund 10–14 % Nebenkosten obendrauf, die nirgends im Kaufpreis stehen: beim Bestand die Grunderwerbsteuer ITP (Comunidad Valenciana seit 01.06.2026 gesenkt von 10 % auf 9 %, über 1 Mio. € weiterhin 11 %), beim Neubau 10 % IVA plus die Beurkundungssteuer AJD (seit 01.06.2026 von 1,5 % auf 1,4 % gesenkt), dazu Notar, Grundbuch, Anwalt (~1 %) und die gemeindliche Plusvalía. Die böse Überraschung: Bemessungsgrundlage der Steuer ist nicht dein Kaufpreis, sondern der amtliche „valor de referencia“ – liegt der höher als der Preis, zahlst du Steuer auf den höheren Wert (und riskierst eine Nachforderung). Und die größte Falle kommt erst beim Wiederverkauf: Anders als in Deutschland gibt es in Spanien keine 10-Jahres-Spekulationsfrist – als Nicht-Resident zahlst du auf jeden Gewinn 19 % Steuer, egal wie lange du die Immobilie hattest, und der Käufer behält beim Notar automatisch 3 % vom Verkaufspreis als Steuervorauszahlung (retención) für das Finanzamt ein, plus erneut Plusvalía.

Ja – in Spanien haften diese Schulden an der Immobilie, nicht an der Person, du kaufst sie also mit. Beim Hausgeld haftest du gegenüber der Eigentümergemeinschaft (Comunidad) für die Rückstände des laufenden plus der drei vorangegangenen Jahre (Art. 9.1.e Ley de Propiedad Horizontal); bei der IBI-Grundsteuer haftet die Immobilie über die sogenannte „afección real“, das Rathaus kann sich direkt an dich als neuen Eigentümer halten (laufendes und Vorjahr sofort, ältere Jahre bis zu vier Jahre zurück). Eine Schuldenfreiheits-Zusicherung des Verkäufers im Kaufvertrag schützt dich nicht vor der Gemeinschaft oder dem Rathaus – sie gibt dir nur einen Regressanspruch gegen den (oft verschwundenen) Verkäufer. Deshalb Pflicht vor dem Notartermin: das Comunidad-Zeugnis „certificado de deudas / estar al corriente“ und den letzten IBI-Beleg vorlegen lassen und offene Beträge direkt vom Kaufpreis einbehalten.

Ja, das stimmt. Anders als in Deutschland, wo dein privater Immobilienverkauf nach 10 Jahren Haltedauer komplett steuerfrei ist, kennt Spanien keine solche Spekulationsfrist: Der Gewinn (Verkaufspreis minus Kaufpreis plus nachweisbare Nebenkosten und Investitionen) ist immer steuerpflichtig, egal ob du 2 oder 30 Jahre gehalten hast. Als Nicht-Resident zahlst du darauf pauschal 19 % Gewinnsteuer (IRNR). Praktisch behält der Käufer beim Notartermin 3 % vom Kaufpreis ein (retención, Modelo 211) und führt sie ans Finanzamt ab; du erklärst den echten Gewinn dann innerhalb von 4 Monaten per Modelo 210 und bekommst zu viel Einbehaltenes zurück, falls die 3 % höher waren als deine tatsächliche 19-%-Steuer.

Aufgepasst, hier wird oft etwas verwechselt: Auf den Verkaufsgewinn (Differenz aus Verkaufs- und Kaufpreis inklusive Nebenkosten) zahlst du als Nicht-Resident einheitlich 19 % – egal ob du aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz kommst. Die berüchtigten 24 % gelten nicht für den Verkauf, sondern für laufende Mieteinnahmen von Nicht-EU-Bürgern (etwa Schweizern), die ihre Einnahmen brutto ohne Kostenabzug versteuern müssen, während EU-Bürger dort 19 % nach Abzug der Kosten zahlen. Beim Verkauf behält der Käufer außerdem 3 % vom Kaufpreis direkt ein (retención, Modelo 211) und führt sie ans Finanzamt ab – das ist eine Vorauszahlung, die du über die Steuererklärung (Modelo 210, Frist 4 Monate ab Notartermin) mit deiner echten 19-%-Schuld verrechnest und dir bei Überzahlung oder Verlust zurückholen kannst. Für die Schweiz greift zusätzlich das Doppelbesteuerungsabkommen (seit 2013 in Kraft): Der Immobiliengewinn wird in Spanien besteuert, aber eben mit denselben 19 %.

Wenn du als Nicht-Resident deine spanische Immobilie verkaufst, behält der Käufer 3 % des Kaufpreises ein und führt sie per Modelo 211 (Frist: 1 Monat) direkt ans Finanzamt ab – du bekommst also nur 97 % ausgezahlt. Das ist kein zusätzlicher Verlust, sondern eine Anzahlung auf deine 19-%-Gewinnsteuer als Nicht-Resident: Liegt deine tatsächliche Steuer unter diesen 3 % oder verkaufst du sogar mit Verlust, bekommst du die Differenz bzw. bei Verlust die kompletten 3 % zurück. Dafür musst du selbst innerhalb von 4 Monaten nach dem Notartermin die Steuererklärung Modelo 210 einreichen und die Erstattung beantragen (mit Kaufvertrag, Kostennachweisen und Bankverbindung). Die Auszahlung dauert in der Praxis meist 6 bis 12 Monate – ohne fristgerechtes Modelo 210 gibt es gar nichts zurück, das Geld verfällt also nicht automatisch zu deinen Gunsten.

Die Plusvalía municipal (kommunale Wertzuwachssteuer auf den Bodenwert) zahlt beim normalen Verkauf immer der Verkäufer, fällig binnen 30 Tagen nach der notariellen Beurkundung. Aber Achtung, wenn der Verkäufer Nicht-Resident in Spanien ist: Dann wirst du als Käufer per Gesetz zum „sustituto del contribuyente“ (Ersatz-Steuerschuldner) und haftest ersatzweise – zahlt der Verkäufer nicht, klebt die Schuld an der Immobilie und das Rathaus kann sich direkt an dich halten. Deshalb ist gängige Praxis (und der einzig sichere Weg), den geschätzten Plusvalía-Betrag beim Notartermin vom Kaufpreis einzubehalten und selbst ans Rathaus abzuführen, statt dem ausländischen Verkäufer zu vertrauen.

Doppelt gezahlt wird nicht – aber Achtung, das DBA Deutschland-Spanien arbeitet beim Verkaufsgewinn mit der Anrechnungsmethode (Art. 13 + Art. 22 DBA), nicht mit Freistellung: Spanien besteuert den Gewinn als Nicht-Resident immer mit 19 % (samt 3-%-Einbehalt beim Notar), und Deutschland darf denselben Gewinn ebenfalls besteuern, rechnet dir die in Spanien gezahlte Steuer aber an. Der Clou liegt in der deutschen 10-Jahres-Spekulationsfrist, die Spanien nicht kennt: Hast du länger als 10 Jahre gehalten, ist der Gewinn in Deutschland komplett steuerfrei – dann bleiben unterm Strich nur die spanischen 19 %. Verkaufst du dagegen innerhalb von 10 Jahren, greift die deutsche Steuer zusätzlich, wobei die spanischen 19 % angerechnet werden und du in Deutschland höchstens noch die Differenz zum (meist höheren) persönlichen Satz nachzahlst.