Modelo 210 — die Nicht-Residenten-Steuer

Ja – daran führt kein Weg vorbei. Der spanische Fiskus unterstellt dir auch bei reiner Eigennutzung oder komplett leerstehender Wohnung ein fiktives Einkommen (renta imputada), die Steuerpflicht hängt am Eigentum, nicht an der Vermietung. Bemessungsgrundlage sind 1,1 % des Katasterwerts (valor catastral, steht auf deinem IBI-Bescheid), wenn der Wert in den letzten zehn Jahren neu festgesetzt wurde, sonst 2 %; darauf zahlst du als EU-/EWR-Bürger aus Deutschland oder Österreich 19 %, als Nicht-EU-Bürger (etwa aus der Schweiz) 24 %. Die Erklärung fürs Steuerjahr 2025 musst du bis zum 31. Dezember 2026 einreichen – wer es vergisst, riskiert Nachzahlung plus Zuschlag, also nimm es als jährliche Pflichtübung.

Die Bemessungsgrundlage ist ein fiktiver Nutzungswert (imputed income): Du nimmst den Katasterwert (valor catastral, steht auf deinem IBI-Bescheid) und rechnest 1,1 % oder 2 % davon – auf dieses Ergebnis kommen dann die 19 % Steuer (EU/EWR, also auch Deutschland/Österreich) bzw. 24 % (Nicht-EU wie die Schweiz). Die 1,1 % gelten, wenn der Katasterwert deiner Gemeinde in den letzten zehn Jahren im Rahmen einer allgemeinen Neubewertung (procedimiento de valoración colectiva) neu festgesetzt wurde. Liegt die letzte kollektive Bewertung länger zurück, sind es 2 %; ob deine Gemeinde in der Comunidad Valenciana betroffen ist, siehst du am „ponencia de valores“-Datum im Katasteramt – und eine rein individuelle Katasterwert-Änderung zählt dafür nicht.

Ja, der valor catastral steht auf deiner jährlichen IBI-Rechnung, an der Costa Blanca (Provinz Alicante, also auch Pilar de la Horadada) kommt die von SUMA Gestión Tributaria – such dort die Zeile „Valor catastral“. Wichtig und oft verwechselt: Für die Modelo-210-Berechnung nimmst du diesen vollen Katasterwert, NICHT die darunter stehende „base liquidable“ oder „base imponible“, die kann durch Abschläge kleiner sein und würde deine Steuer verfälschen. Findest du die Rechnung nicht, holst du den Wert kostenlos über die Sede Electrónica del Catastro (mit digitalem Zertifikat oder Cl@ve) oder er steht in deiner Kaufurkunde (escritura). Merk dir noch den Prozentsatz dazu: 1,1 % gelten nur, wenn der Katasterwert in den letzten zehn Jahren neu festgesetzt wurde – sonst sind es 2 %, das steht aber nicht auf der IBI-Rechnung und musst du selbst prüfen.

Die beiden Fälle haben unterschiedliche Fristen, das wird oft verwechselt. Für die Eigennutzung (der fiktive Nutzungswert, den du auch versteuerst, wenn die Wohnung leer steht) hast du bis zum 31. Dezember des Folgejahres Zeit – also für das Steuerjahr 2025 bis 31.12.2026. Für Vermietung ist die Frist seit der Umstellung 2024 nicht mehr quartalsweise, sondern jährlich: die Mieteinnahmen eines Kalenderjahres reichst du zwischen dem 1. und 20. Januar des Folgejahres ein (bei Lastschrift bis zum 15. Januar), für 2025 also bis 20.01.2026. Wenn du teils vermietest und teils selbst nutzt, brauchst du beide Erklärungen – eine fürs Mietfenster (Januar) und eine für die Leerstands-/Eigennutzungstage (bis 31. Dezember).

Ehrlich: nachholen geht und ist der klar günstigere Weg – solange du von dir aus zahlst, bevor die Hacienda dich anschreibt. Reichst du freiwillig verspätet ein, fällt statt einer echten Strafe nur ein Zuschlag (recargo) an: 1 % plus 1 % je vollem Verzugsmonat, und ab dem 13. Monat pauschal 15 % zzgl. Verzugszinsen – bezahlst du den Bescheid prompt, gibt es darauf nochmal 25 % Nachlass. Wichtig für „seit Jahren“: Die spanische Finanz kann wegen der 4-Jahres-Verjährung nur die letzten vier Jahre nachfordern, ältere Jahre sind durch – du brauchst also realistisch die letzten vier Modelos nachzureichen (die imputierte Steuer ist jeweils bis 31. Dezember des Folgejahres fällig). Wartest du dagegen, bis das Finanzamt es selbst entdeckt, wird aus dem milden Zuschlag eine Sanktion von 50 % bis 150 % der nicht gezahlten Steuer plus Zinsen – deshalb: lieber jetzt still nachmelden als abwarten.

Ja, und daran führt kein Weg vorbei: In Spanien gibt es keine gemeinsame Veranlagung für Ehepaare, jeder Miteigentümer reicht sein eigenes Modelo 210 über seinen Anteil ein. Bei der klassischen 50/50-Aufteilung heißt das zwei getrennte Erklärungen pro Jahr, jede über die Hälfte des Katasterwerts (also 1,1 % bzw. 2 % davon), dann 19 % Steuersatz für uns EU-/EWR-Bürger aus Deutschland und Österreich, 24 % für Nicht-EU wie die Schweiz. Steht die Immobilie zu anderen Quoten im Grundbuch (z. B. 60/40), rechnet jeder exakt seinen Anteil – und wenn nur einer von euch Nicht-Resident ist, zählt der Status pro Person, nicht pro Ehe. Zwei Formulare bedeuten bei einem Steuerberater meist auch die doppelte Bearbeitungsgebühr, das solltest du beim Kalkulieren einplanen.

Nein, ein Gestor ist nicht zwingend – ich mache mein Modelo 210 für die Eigennutzung hier in Pilar de la Horadada selbst, und das geht auf zwei Wegen. Mit digitalem Zertifikat oder Cl@ve reichst du das Formular auf der AEAT-Seite komplett elektronisch ein und lässt den Betrag per SEPA-Lastschrift abbuchen – am bequemsten, aber das Zertifikat zu beantragen ist als Nicht-Resident aus Deutschland/Österreich/Schweiz der lästigste Schritt. Ohne Zertifikat füllst du das Formular online aus, erzeugst per „predeclaración“/Vorabbescheid ein PDF mit Justificante und zahlst dann per Überweisung oder in einer spanischen Bank – kostet keinen Cent extra, ist aber fummelig, weil die Oberfläche nur Spanisch/Englisch kann und du Katasterwert (1,1 % bzw. 2 % Bemessungsgrundlage) sowie Steuersatz (19 % EU/EWR, 24 % Nicht-EU) selbst korrekt eintragen musst. Ehrlich: Für die simple Eigennutzungs-Erklärung schafft man das mit etwas Geduld allein oder über einen günstigen Online-Dienst (ab rund 30–35 €); sobald Vermietung mit jährlicher Erklärung und Kostenabzug dazukommt, ist ein Gestor die Nerven wert.

Als Schweizer zahlst du die vollen 24 %, nicht die 19 % – die gelten nur für Eigentümer mit Wohnsitz in der EU bzw. im EWR (also inkl. Island, Norwegen, Liechtenstein), und die Schweiz zählt steuerlich nicht dazu, auch wenn das viele hier ärgert. Und ja, das trifft dich doppelt: EU-/EWR-Bürger dürfen ihre Kosten (Kreditzinsen, Nebenkosten, Abschreibung, Instandhaltung) von den Mieteinnahmen abziehen, du als Nicht-EU-Eigentümer versteuerst dagegen die Brutto-Miete ohne jeden Abzug – die 24 % gehen also auf die volle Einnahme, nicht auf den Gewinn. Denk außerdem an das Doppelbesteuerungsabkommen Schweiz–Spanien, damit du die hier gezahlte Steuer daheim nicht ein zweites Mal berappst.

Als EU-/EWR-Ansässiger (also aus Deutschland oder Österreich) zahlst du auf die Nettomiete nur 19 % und darfst anteilig zu den Vermietungstagen fast alles gegenrechnen: Grundsteuer (IBI), Gemeinschaftskosten (Comunidad), Versicherung, Nebenkosten, Reparaturen und Instandhaltung, Finanzierungszinsen, Verwaltungs- und Maklergebühren sowie die Gebäude-Abschreibung. Wichtig für Schweizer Käufer: die Schweiz ist nicht EU/EWR, deshalb 24 % auf die Bruttomiete ohne jeden Kostenabzug. Die Erklärung läuft seit dem Steuerjahr 2024 nicht mehr quartalsweise, sondern jährlich per Modelo 210 zwischen dem 1. und 20. Januar des Folgejahres. Beim Anrechnen gibt es einen echten Unterschied: In Deutschland gilt die Anrechnungsmethode – du musst die Miete auch in Deutschland erklären, die in Spanien gezahlte Steuer wird aber angerechnet; in Österreich dagegen gilt die Befreiungsmethode mit Progressionsvorbehalt – die Miete wird nur in Spanien besteuert und in Österreich freigestellt, erhöht dort aber den Steuersatz auf dein übriges Einkommen.

Ehrlich gesagt weniger, als die meisten befürchten – bei Eigennutzung besteuerst du über das Modelo 210 nur einen fiktiven Nutzungswert, nicht deinen Kaufpreis. Rechnung: fiktiver Ertrag = 1,1 % des Katasterwerts (dieser niedrige Satz gilt, weil die Costa-Blanca-Gemeinden in der Comunidad Valenciana zuletzt neu bewertet wurden; sonst wären es 2 %), darauf dann 19 % Steuer für EU-/EWR-Eigentümer aus Deutschland oder Österreich – Schweizer zahlen als Nicht-EU 24 %. Beispiel für eine typische Wohnung mit Katasterwert 70.000 € (der liegt meist deutlich unter dem Marktwert, steht auf deinem IBI-Bescheid): 70.000 × 1,1 % = 770 € × 19 % = rund 146 € im Jahr (Schweizer: 770 × 24 % ≈ 185 €). Fällig ist die Erklärung jährlich auch ohne Vermietung, jeweils bis 31. Dezember des Folgejahres (für 2025 bis 31.12.2026); vermietest du, wird stattdessen der reale Mietertrag mit 19 % versteuert – und die Miettage anteilig aus der fiktiven Steuer herausgerechnet.

Du brauchst dafür kein spanisches Konto mehr. Seit Februar 2024 lässt das Finanzamt (Agencia Tributaria) die SEPA-Lastschrift direkt von deinem deutschen (oder österreichischen) IBAN zu – du gibst das Modelo 210 online mit digitalem Zertifikat oder Cl@ve ab und unterschreibst ein elektronisches SEPA-Mandat; plane hier ein paar Tage mehr ein, denn die Auslands-Lastschrift wird erfahrungsgemäß rund zwei bis drei Wochen später abgebucht als eine spanische. Alternativ wählst du bei der Abgabe „Überweisung aus dem Ausland“: Das System nennt dir dann ein AEAT-Konto plus einen Zahlungs-Identifikator (30 Tage gültig), den du zwingend allein und exakt in den Verwendungszweck deiner Überweisung schreibst, sonst kommt das Geld zurück. Praktisch machen die meisten von uns hier an der Costa Blanca das aber über einen Gestor, der Anmeldung und Zahlung komplett übernimmt – Fristen nicht vergessen: Eigennutzung bis 31. Dezember des Folgejahres, Mieteinnahmen im Januar (1.–20.).

Ja, das kann teuer werden. Beim Verkauf behält der Käufer als Nicht-Residenten-Vorauszahlung 3 % vom Kaufpreis ein und führt sie per Modelo 211 ans Finanzamt ab; die Differenz zur tatsächlichen Gewinnsteuer (19 % für Nicht-Residenten) holst du dir danach mit deinem eigenen Modelo 210 zurück (Frist: vier Monate ab notarieller Urkunde, Auszahlung real meist 6–12 Monate). Der Haken: Bevor die Hacienda auch nur einen Cent überweist, prüft sie deine Steuerhistorie zu genau dieser Immobilie – hast du die jährliche Nicht-Residenten-Steuer (imputed income, auch bei Leerstand fällig) nicht gemeldet, verrechnet sie die offenen Jahre plus Zuschlag und Zinsen (rückwirkend meist die letzten vier, nicht verjährten Jahre) direkt mit deiner Rückerstattung. Aus dem eigenen Kauf in Pilar de la Horadada der klare Rat: die 210er sauber laufen lassen, solange du die Wohnung hast – nachträglich frisst das versäumte Jahre-Nachzahlen genau den Betrag, den du eigentlich zurückwolltest.

Aufgeteilt wird tageweise: Die Tage, an denen tatsächlich vermietet war, laufen als Mieteinkünfte, alle übrigen Tage (Eigennutzung UND Leerstand zählen hier gleich) laufen als imputación, also als fiktiver Nutzungswert auf Basis des Katasterwerts (1,1 % bzw. 2 %), anteilig auf die nicht vermieteten Tage gerechnet – dann 19 % für EU-/EWR-Eigentümer aus Deutschland und Österreich, 24 % für Schweizer als Nicht-EU. Das mit dem Quartal ist überholt: Seit dem Steuerjahr 2024 werden Mieteinkünfte nicht mehr vierteljährlich, sondern nur noch einmal jährlich per Modelo 210 erklärt, und zwar zwischen 1. und 20. Januar des Folgejahres. Die Eigennutzungs-/Leerstandszeit kommt in ein zweites, separates Modelo 210 (imputación), das du bis 31. Dezember des Folgejahres einreichst. Du gibst also für ein Mischjahr zwei Erklärungen ab – eine für die Miettage, eine für den Rest – aber keine davon quartalsweise.

Ja, zwingend. Ohne NIE (Número de Identidad de Extranjero) kannst du das Modelo 210 gar nicht einreichen – sie ist deine spanische Steuer-Identnummer und Pflichtangabe auf jedem Formular, egal ob du die Wohnung selbst nutzt oder vermietest. In der Praxis hast du die NIE ohnehin schon: Ohne sie hättest du in Pilar de la Horadada oder sonstwo an der Costa Blanca gar keine Immobilie kaufen und beim Notar unterschreiben können, denn schon der Kauf setzt sie voraus. Du beantragst sie also nicht extra für die Steuer, sondern nutzt einfach die Nummer aus deinem Kaufprozess weiter.

In den allermeisten Fällen nein. Die Vermögensteuer (Impuesto sobre el Patrimonio, eigene Erklärung Modelo 714, nicht das Modelo 210) trifft Nicht-Residenten nur mit ihrem spanischen Vermögen, und dafür gilt ein staatlicher Freibetrag von 700.000 € pro Person – bei gemeinsamem Kauf durch ein Paar also 1,4 Mio. €. Ein normales Ferienhaus an der Costa Blanca liegt klar darunter, deshalb fällt für dich praktisch keine Vermögensteuer an; das jährliche Modelo 210 auf den fiktiven Nutzungswert (bzw. auf Mieteinnahmen) musst du trotzdem immer abgeben. Erst wenn dein Immobilienwert (Kataster-/Kauf-/Verkehrswert, der höchste zählt) über den 700.000 € liegt, wird die Sache relevant – und selbst dann greift für Nicht-Residenten in der Comunidad Valenciana zusätzlich der auf 1 Mio. € angehobene regionale Freibetrag, der aus dem Landesrecht (Ley 11/2021) stammt und seit dem 31. Dezember 2025 auch für Nicht-Residenten offensteht.